溢價為0！廣州拍賣17宗地 “國家隊”底價拿下12宗！土拍市場為何持續低迷？

12月2日，廣州第三輪集中供地拍賣，這也是今年廣州土拍市場的收官之戰。

值得注意的是，此次拍賣的17宗地，土拍規則有所放松，但仍有4宗地流拍，其中包括了2宗“回爐”地，而其他13宗地則全部底價成交，并且有12宗均被“國家隊”包攬。

同日，福州也完成第三輪供地，共成交22宗地，其中有11宗以底價成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓，整體溢價率僅有3%。

12月3日，上海第三輪集中土拍落下帷幕，收金逾470億元，所掛27宗涉宅地塊無一流拍。因利潤空間有一定保障，逾三成地塊溢價成交。

截至目前，全國22個試點城市中，完成第三輪集中供地的城市共有7個，分別為無錫、蘇州、深圳、南京、廣州、福州，上海，而廣州是唯一溢價率為0的城市。

業內人士認為，雖然多城對于部分地塊的競拍規則進行了松綁，但是第三輪集中土拍延續低溫，底價成交仍是主旋律，國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進一步加劇。預計第三批集中土拍，剩余試點城市還將延續低溫勢態。

17宗地4宗流拍，13宗全底價成交

12月2日，廣州第三輪集中供地拍賣，共推出17宗地，包括白云區3宗、番禺區3宗、從化2宗、海珠區1宗、南沙區4宗、黃埔區3宗、增城1宗，總面積超過115萬平方米，掛牌總價達434億元。

據了解，此次土拍規則有所調整，部分地塊取消了“限房價”的要求，同時取消了對售賣對象的要求；部分“回流”地塊的地價有所下調，有些還取消了對拿地企業一個月內一次性付清總價款的要求。

不過，土拍規則的放松并沒有帶來更多熱度，17宗地僅吸引了不足10家企業參與競拍。當天土拍開始后，成交速度很快，最終，17宗地共成交13宗，均為底價成交，成交總價超302億元。另有4宗地塊流拍，包括番禺區2宗、從化區、黃埔區各1宗，流拍率24%。其中，番禺區的2宗“回流”地，在掛牌總價下調后仍然流拍。

從拿地企業來看，保利97.3億元共拍下3宗地，分別為海珠區華洲路地塊(38.36億元)、番禺區石樓鎮利豐北側地塊(38.35億元)、增城區朱村街朱村大道西地塊(20.54億元)。另外，廣州南投以41.2億元拿下3宗南沙地塊；知識城以99.49億元拿下2宗黃埔地塊；白云公知24.8億元拿下白云區2宗地，廣州地鐵24.25億元拿下白云區另1宗地；廣州城投7.89億拿下從化1宗地。此外，星河地產7.7億元拿下南沙區1宗地，

其中，保利摘得的海珠區華洲路地塊樓面價達到44372元/平方米，成為當日土拍中最貴的一宗地，進入廣州年度樓面地價TOP10榜單。

13宗地“國家隊”承包12宗，占比92%

此次廣州成交的13宗地，有12宗都是被“國家隊”承包了，僅1宗被來自深圳的民企星河拿下，“國家隊”占比高達92%，繼續成為拿地的主力軍。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國企央企、本地區域城投平臺積極拿地的原因，一方面是，國企央企前幾年已經開始去杠桿，加上近期開發貸和信用債主要投向國企央企，資金實力雄厚；另一方面是，這些企業積極發揮社會責任，為穩定土地市場，進而穩定整個樓市做出貢獻。

李宇嘉還指出，此次土拍出現新的主體，即區域城頭平臺，比如南沙掛出的4宗地，有3宗被南沙城投拿下；白云掛出的3宗地，有2宗被白云公資拿下。此前深圳也一樣，福田唯一的一宗地，被福田投控聯合深業和深投控拿下。

對此，李宇嘉認為，一方面，在其他企業不愿意拿地的情況下，為穩定本地土地市場，區域城投平臺啟動區域性“自救”；另一方面，區域性城投平臺承擔著區域基礎設施建設、區域開發、公共配套服務設施建設，需要通過地產來反哺資金投入，實現地產與實體經濟協調發展，并為公共服務設施融資。

克而瑞研究中心則指出，12宗地中除保利拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當前市場熱度仍在谷底的背景下，國企拿地態度也更加謹慎。

第三輪集中土拍延續低溫

繼11月無錫、蘇州、深圳、南京率先完成了第三批集中土拍后，12月2日，廣州和福州也完成了第三批集中土拍，12月3日，上海第三輪集中土拍落下帷幕。至此，全國22個試點城市中完成第三輪集中供地的城市共有7個。

從這7個已完成第三輪集中土拍的城市來看，底價成交仍是主旋律，土地市場延續低溫，國企、央企和各地城投仍是拿地主力。

值得注意的是，廣州是目前第三輪土拍中唯一未有地塊溢價成交的城市，土拍熱度明顯更冷。

圖片來源：CRIC

對此，克而瑞研究中心認為，究其原因，一方面主要是由于近月來廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點片區南沙、黃埔已經出現了多盤促銷的現象。另一方面，利潤空間未及預期也是導致房企參拍意愿不強的原因。

整體來看，第三輪集中土拍延續低溫。易居研究院研究員湯懷英表示，雖然多城對于部分地塊的競拍規則進行了松綁，但是土地市場遇冷主要還是因為房企資金端持續承壓，部分房企仍經營困難，且年底資金量不足，疊加商品房銷售量下降、預售資金監管的加強等原因。雖然限溢價率政策給房企留有一定的利潤空間，但房價下行的壓力對沖了該部分利潤的預期；近期房地產信貸層面也不斷釋放積極信號，但民營企業的融資端口仍未放松，第三批土拍國企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進一步加劇。預計第三批集中土拍，剩余試點城市還將延續低溫勢態。

（文章來源：券商中國）