REITs突然爆火！這只基金剛上市就30%漲停 還有115萬手封單 什么情況？

12月17日，建信中關村REIT開盤即封死30%漲停，成第一只上市首日即漲停的不動產投資信托基金(以下統一簡稱REITs)。

截至12月17日，11只公募REITs產品全部實現正收益，平均漲幅27.6%，其中5只產品漲幅超過30%，最高的一只產品累計漲幅44.24%，公募REITs市場可謂火爆。數據顯示，A股今年僅有31%的個股表現超27.33%，也就是說REITs的表現跑贏A股近七成個股。對于投資者而言，公募REITs作為高派息、風險收益適中的投資產品，豐富配置選擇的同時，也需警惕其估值風險。

公募REITs首個30%漲停來了

12月17日，建信中關村REIT在上交所上市交易，開盤即封死30%漲停，全天成交3364萬元，截至收盤，建信中關村REIT漲停板上仍有115萬手封單。在建信中關村REIT上漲帶動下，華夏越秀高速REIT、富國首創水務REIT和博時蛇口產園REIT等5只產品當日均實現上漲，其中華夏越秀高速REIT實現上市后四連漲，累計漲幅38%。隨著越來越多的公募REITs上市，其良好表現引發市場關注。

公募REITs作為封閉式產品，上市后不再開放申購及贖回，投資者只能通過二級市場買賣，其上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。建信中關村REIT是第一只上市首日即漲停的REITs，其之所以受到投資者的歡迎與其背后的優質資產不無關系。

12月3日，建信中關村REIT正式成立，其產品公告顯示，成立規模28.8億元，該產品包含的基礎設施資產包括互聯網創新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目和孵化加速器項目，這3棟標的資產均位于中關村產業園，屬于一線城市的核心物業，地理位置優越。據其項目介紹，標的基礎設施項目具備良好持續的經營能力，且現金流主要來源于入駐企業支付的租金，為市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。有投資者表示，建信中關村REIT背后的3棟標的資產營業收入和現金流表現穩定，看重該項目未來良好的現金分派率，回報穩定。

11只公募REITs平均上漲27.33%

建信中關村REIT上市首日即漲停，再次助推公募REITs的熱度。

截止12月17日， 11只公募REITs產品全部實現正收益，平均漲幅27.33%，5只產品漲幅超過30%，富國首創水務REIT表現最好，累計漲幅44.24%。

實際上，公募REITs在發行募集階段即現火爆現象。

今年5月底，國內首批公募REITs開啟發行，9只產品均實現“一日售罄”，不得不啟動比例配售，其中中航首鋼生物質REIT的配售比例為1.76%，創下新基金配售比例最低紀錄。9只基礎設施公募REITs募集總規模為314.03億元。

今年11月，第二批REITs發行募集更加火爆，認購踴躍程度超首批，投資者配置熱情明顯提升，其中建信中關村產業園REIT的配售比例為1.97%，華夏越秀高速REIT的配售比例為2.14%。

12月14日，華夏越秀高速REIT在深交所上市，上市首日上漲22.76%，累計成交額達2.8億元。12月17日，建信中關村REIT上市首日即收獲30%漲停。

上海國家會計學院周贇博士在接受券商中國記者采訪時指出，此次公募REITs的火爆行情源于三個方面的原因：1、第一批公募REITs上市后的市場表現普遍較好，投資者對公募REITs的了解程度也大幅提高；2、市場普遍預期未來國內利率將保持下行，因此對公募REITs這種分紅收益率較高的產品需求大幅增加；3、近期股票市場表現一般，也導致更多的資金轉向公募REITs市場。

公募REITs規模將持續擴容，投資者仍需警惕風險

未來，公募REITs市場規模將持續擴容，對于投資者而言，豐富配置選擇的同時，也需警惕估值風險。

REITs產品的底層資產包括產業園區、高速公路、倉儲物流、污染治理四大類，底層資產分為產權類和特許經營權兩大類，公募REITs持有人的收益主要來自于底層資產穩定的分紅。如首批公募REITs未來兩年的派息率都在4%以上，顯著高于當前十年期國債收益率水平。

華泰證券表示，公募REITs作為高派息、風險收益適中的投資產品，豐富了投資人配置選擇。在我國基礎資產存量豐富、高收益資產逐漸稀缺的背景下，公募REITs產品將大有可為。

周贇表示，公募REITs可以有效盤活存量資產，對于降低我國宏觀杠桿率具有重要作用，會長期受到政策支持；公募REITs的屬性介于股債之間，具有相對穩定的分紅，我國普通投資者總體的風險偏好相對較低，過去大量的資金投向銀行理財，但收益率日漸下降，隨著資管新規12月31日后全面實施，投資者對公募REITs的需求會大幅上升；此外，公募REITs是成熟資本市場上普遍交易的產品，目前國內交易規模還很小，未來會持續上升，同時基礎資產的種類也可能會擴容，使其更好地服務我國經濟發展的需要。

值得注意的是，場內REITs產品參與熱情較高，導致溢價率也比較高，截至12月17日，11只REITs的相對凈值折溢價率中值為27.86%。華泰證券表示，部分項目價格偏離估值較多，警惕“首批炒作”帶來的風險，應持續關注項目運營效益。周贇也提到，市場表現好的產品總會導致或多或少的羊群效應，偏離內在價值較高的確有回調風險，投資者應根據分紅收益率合理評估價值。

（文章來源：券商中國）