瞄準公募REITs標的 FOF資產池引活水_環球快播報

自7月初南方基金、匯添富基金、廣發基金等基金公司宣布旗下部分FOF產品可參與公募REITs投資以來，截至9月12日，已有近20家公募機構參與其中，可投資公募REITs的FOF產品數量合計約140只，其中近六成為養老FOF產品。

基金人士認為，隨著公募REITs市場逐漸發展壯大，未來可投范圍將進一步擴大。對于公募REITs標的選擇，會重點考量項目基本面、運營方的管理能力、資產收購和處置能力、現金流穩定增長潛力以及估值性價比水平等多維度表現。

(資料圖)

積極參與公募REITs投資

9月9日，中銀基金發布公告稱，公司旗下中銀安康穩健養老目標一年持有混合(FOF)等8只FOF產品就可參與公募REITs投資事宜修訂基金合同、托管協議等法律文件，此次修訂自9月9日起正式生效。

自7月初南方基金、匯添富基金、銀華基金、天弘基金、東方紅資產管理、易方達基金、廣發基金等基金公司集體宣布旗下部分FOF可參與公募REITs投資以來，數據顯示，截至9月12日，已有招商基金、泰康基金、海富通基金、興證全球基金、萬家基金、嘉實基金、中加基金、永贏基金、創金合信基金、摩根資產管理、中銀基金等多家機構宣布相關事項。

據記者不完全統計，目前宣布旗下部分FOF可參與公募REITs投資的公募機構接近20家，可參與公募REITs投資的FOF產品合計約140只，其中近六成為養老FOF產品。南方基金、匯添富基金旗下可參與公募REITs投資的FOF產品數量較多，均達到15只以上。

可投資范圍將進一步擴大

招商證券基金評價團隊在研報中表示，雖然目前FOF可選公募REITs的范圍相對有限，但隨著公募REITs市場逐漸發展壯大，未來可投范圍將進一步擴大。此外，公募REITs的基金年限相對較長，大多在20年以上，與投資期限較長的養老目標FOF具有較好的期限適配性，為FOF管理人提供了新的長期配置選擇。

8月29日，滬深交易所發布《關于優化公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)發行交易機制有關工作安排的通知》提出，基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，后續交易所將進一步推動擴大FOF參與投資基礎設施REITs。

“公募REITs具有高票息、長期回報穩定、抗通脹、抗風險等優良屬性，并且其底層資產為經過項目篩選且受嚴格監管的優質不動產和基礎設施資產，投資者多為長期持有資金，收益長期穩定，與股債兩市相關度較低，受經濟周期性波動影響較小。同時，作為FOF的配置標的，能更好分散組合風險，提高組合穩定性。”萬家基金組合投資部人士表示。

從FOF角度分析，中銀基金相關人士表示，FOF以多元資產、多維策略、多樣標的為主要特征，以長期穩定收益為主要目標，FOF的投資方式以及部分產品設置的最短持有期條款與REITs有較高的適配度。通過投資公募REITs，FOF組合可以進一步實現風險分散與資產多元化配置，降低組合內部資產的相關性，在一定程度上優化組合的收益風險比。

關注估值水平及底層項目質量

在選擇FOF的底層公募REITs標的時，除了要符合監管提出的規模、成立年限等要求之外，中銀基金相關人士表示，還需要分析底層公募REITs的現金流穩定增長潛力、運營方的管理能力、資產收購和處置能力，同時衡量其在估值方面是否具備性價比。

短期來看，萬家基金組合投資部相關人士表示，由于近期公募REITs跟隨權益市場波動出現較大回調，將關注下跌過程中價格脫離基本面出現超跌的品種。同時，適度參與事件博弈類機會，在分散風險的同時，抓住市場后續筑底反彈的收益。

中長期來看，萬家基金組合投資部相關人士表示，將聚焦公募REITs項目及其所處行業基本面的底層資產定價，重點關注項目基本面、運營方管理水平和現金流具備穩定增長潛力且估值性價比較高的標的。

另有某頭部公募機構FOF團隊人士向記者透露，現階段該團隊管理的FOF產品還沒有大規模配置公募REITs。一方面，近期國內公募REITs市場表現波動較大;另一方面，國內公募REITs成立時間普遍較短，運作相對不夠成熟，所以該團隊目前主要還是把公募REITs作為降低波動的投資工具，并且基于其過往數據進行建模處理。

招商證券基金研究團隊在研報中建議，對于風險容忍度較低的FOF投資者而言，一方面，特許經營權類公募REITs能夠提供相對更高的分紅收益，但配置時需要考慮期限適配性和更換資產問題;另一方面，產權類公募REITs收益彈性更大，但由于市場上對于公募REITs的定價中樞及定價的錨尚未達成共識，在二級市場交易時可能需要考慮更多市場情緒因素。此外，短時間內配置公募REITs，管理費率也是需要重點考慮的因素之一。