購房小心陷阱 特價房、樣板房等障眼法套路需看清

近幾年，隨著房地產調控政策不斷推出，市場變得更趨理性，個別開發商為了促進銷售或增加利潤，不惜采取欺騙、虛假宣傳、簽訂陰陽合同、以次充好等違規手段，謀取利益，因而產生了不少購房糾紛，給置業者造成了損失。

買房子畢竟不像買快銷品，動輒幾百萬元、上千萬元資金的投入，一旦出現糾紛，是購房者財產與精神的雙重損失。在“3·15”國際消費者權益日來臨之際，深圳商報總結歸納出購房過程中常出現的各類花招和陷阱，并邀請業內專家和專業律師為置業者答疑、支招，避免購房者落入花樣繁多的套路里。

陷阱一：夸大配套 虛假宣傳

案例

華潤某小區業主投訴項目在銷售期間，該項目在微信公眾號、宣傳單等官方宣傳資料均以“幼兒園、小學雙名校”的字眼對其學校配套進行強化描述，銷售人員也通過明示、暗示等方式，甚至還邀請購房者參與華潤集團與華陽小學聯合舉辦的活動，讓購房者深信小區配套小學就是名校華陽小學。

但交房時，客服回復“小區配套小學為名稱未最終確定的奧體東小學”，且表示“我司從未有過雙名校承諾”。當有業主試圖查找公眾號早期的宣傳文章進行舉證時，發現當時提到“雙名校”的文章已被刪除。

避坑指南

廣東君田律師事務所主任黃志明表示，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

如果是開發商涉嫌虛假宣傳的話，購房者要在第一時間收集相關資料，找到開發商曾經承諾的證據。首先要查看購房合同中是否有關于配套的約定，還要記得查看開發商在宣傳時所用的一些海報、樓書、冊頁、視頻等材料。如果購房合同中沒有作出相關規定且也沒有任何其他材料佐證的話，購房者維權成功的希望很小，因此，提醒購房者在簽合同時一定要注意查看合同中是否有相關的約定。

陷阱二：特價房背后套路多

案例

張姓業主看到中介消息，原價16000元-20000元/平方米的洋房，只要9980元/平方米，還不限樓層，于是交了5萬元定金，簽署的商品房認購書上明確約定了總價和首付款金額。但簽合同時卻被銷售人員告知非一次性付款客戶需要再交24萬元才能網簽，且并未說明加收原因，只被告知不同意加錢就不給做網簽。

避坑指南

房地產專家表示，有些開發商抓住購房者喜歡貪便宜的心理，其實特價房“套路”多多，需格外小心。

所謂的特價是在提高了房子起初報價的基礎上，給出了各種虛假優惠和折扣，“優惠”過后的價格和房子實際價格相差無幾，甚至高于同等樓盤的房子價格。還有開發商利用饑餓循環營銷策略，打著“特價房限時搶購”的旗號，等這批特價房賣出后，新一輪的特價房又在市場上出現。

另外，還有開發商把品質較差的房子做特價房處理。比如：房子位置較偏遠，采光通風不好，戶型結構不合理，得房率較低，靠近高壓線、墳場、高架橋、化工廠等。購房者如果不去實地考察或者查證資料，很難發現這些不利因素。

陷阱三：樣板房障眼法易“迷眼”

案例

有購房者爆料稱其買了一套面積為133平方米的期房，當時是沖著樣板房里展示的大廚房買的，沒想到交房時，廚房面積縮水一半。業主稱“眼下交付的廚房，看上去面積不足5平方米，目測僅樣板房的一半，另一半變成了消防通道。”

避坑指南

業內專家提醒，一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛生間，但實際居住并沒有這么好的體驗感。有的開發商甚至直接將樣板間做得比實際房間面積大一些，以誘導購房者購買。

華商林李黎(前海)聯營律師事務所舒衛東律師表示，開發商在開發、銷售樓盤時應本著誠信原則，相關單位應加大監管力度，購房者在購房前應增加防范意識，擦亮眼睛，以防被漂亮的樣板間迷了眼。出現問題后可以依法進行索賠或者訴訟，開發商應承擔相應的違約責任。

陷阱四：補充協議、陰陽合同連環陷阱

案例

李女士打新位于深圳市寶安區的清平華府小區，置業顧問要求包括李女士在內的多位購房者簽訂購房合同，事后發現補充協議中的部分條款屬“霸王條款”。

買賣合同中關于付款和逾期的條約中公然提到：購房合同簽訂30日后，若房貸業務辦理不成功，根據購房面積大小，每逾期一天，開發商收取總房款的萬分之一作為違約金;若逾期超過60天，開發商有權解約，違約金為總房款的10%;在這期間，如果房價出現下跌，購房者還要賠償開發商的損失。多位購房者表示對此無法接受，向住建部門投訴。

避坑指南

在簽訂購房合同時，一些免除開發商責任、排除購房者主要權利的格式條款屬于“霸王條款”，購房者要警惕。律師認為，雖然合同整體是成立并生效的，但是某個條款無效或者對購房者不發生法律效力，判斷權在司法機關。當購房者實在無法履行合同約定，開發商依據條款進行起訴，購房者可以反訴開發商主張合同條款無效，或者抗辯合同條款不成為合同的內容。

除了“霸王條款”，購房合同還有很多貓膩：

1、合同主體認定不明

購房者需注意，有時代表發展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者。

2、補充協議坑多要留心

在購房過程中，由于標準購房合同具有一定局限性，幾乎每個開發商都會要求購房者簽訂補充協議，其中關于不可抗力、分攤建筑面積、裝修標準、房屋所有權證辦理時間、貸款、保修責任、開發商促銷承諾等問題都不能馬虎大意。

3、警惕“陰陽合同”

所謂“陰陽合同”是指當事人出于規避法律或謀取利益的目的而對同一宗交易簽訂兩份內容不一致的合同，一份提交給政府有關部門備案但并不實際履行，另一份僅為合同當事人所掌握并約定照此履行交易。簽訂“陰陽合同”重則可能面臨罰款甚至刑罰，輕則無法取得高額貸款，再售時要承擔高稅費的風險。

陷阱五：精裝修貨不對板、不達標

案例

有置業者反映稱其購買的精裝房在交房時，屋內墻紙空鼓、地板軟塌冒灰，業主查閱發現，開發商標明的單戶裝修費用高達43萬元，業主認為標價遠高于實際花費。實際上，這樣的案例屢見不鮮，很多置業者購買的精裝房存在裝修減配、質量不合格等問題，開發商宣傳可以“拎包入住”的精裝房，成了不少消費者的“驚裝房”。

避坑指南

專業律師提醒，購買帶精裝修的房子時，要警惕裝修材料以次充好、貨不對板，或者承諾的電器品牌不符等情況，在交房時要仔細核對和查驗。在保修期內，可以找裝修公司維修并要求賠償損失。

但如果是房屋本身的質量問題，在保修期內，購房人首先向開發商提出維修，或者在自己維修完后，要求開發商承擔全部的修復費用和因為修復而給自身造成的合理損失。如果該質量問題經多次維修仍不能有效解決，并且影響到購房人的正常居住，購房人可以要求解除合同并要求開發商賠償損失。