北京二手房買賣雙方分歧加大 成交周期拉長風險凸顯

在流動性放松的支持下，眼見著小陽春的北京二手房市場，卻感覺到了些許倒春寒。北京商報記者近期走訪發現，盡管從成交數據來看，進入3月，北京二手房市場整體回穩上行，但業主和買家之間的分歧也在不斷拉大，雙方的共識越發難以形成，膠著狀態下的北京二手房市場，小陽春的成色恐難達到此前的預期。

買家拒絕臨時加條件

一分沒砍下來，臨簽合同前，徐晴還被賣家擺了一道。

徐晴跟老公都是名校研究生畢業，一個選擇了體制內，一個去了互聯網公司，體制內的徐晴還成功落戶北京，屬于外界比較羨慕的搭配。但對于兩個外地“打工人”來說，買房是他們融入城市的另一道關卡，這道坎兒在他們工作的第六個年頭，終于在四位老人的鼎力支持下開始邁過。

“我們不是大富大貴的家庭，互聯網的泡沫也沒趕上，雙方父母掏光了積蓄，加上我們這些年的積累，首付加上稅費、中介費最多260萬元。”徐晴兩口對于房子提的要求是距離先生的公司近一點——北三環、北四環附近的二手房，兩居室，不要太舊，將來好置換，附近要有個還不錯的學校。

最終，徐晴看上了一套位于芍藥居的67平方米東南向小兩居，中介App報價580萬元。當晚與業主見面之前，徐晴做了很多心理建設——可能要1萬、1萬地砍價，可能要三四個小時拉扯，這都是朋友們傳授的經驗，但最終一條都沒用上——業主坐下來直接表態：“來談是簽合同的，不講價就繼續，講價我們就走了。”

盡管徐晴和經紀人都試圖“談談”，但被業主果斷拒絕，不讓步的態度沒有絲毫掩飾。這與徐晴所了解到的情況大相徑庭，買賣雙方似乎有了新的“攻防轉換”。

考慮到房子與中介系統里已成交的同戶型均價相差不多，位置、戶型、配套自己也都還滿意，徐晴本著快刀斬亂麻的原則下了決心。

就在經紀人為買賣雙方準備完制式合同，一條一條過具體條款時，業主在交房時間上提出了6個月后，理由是要等到小孩小學畢業自己才搬家，而且這6個月是免費住。

盡管經紀人一再勸說——現在房子走得很快，價都沒砍了，也不差這幾個月，最近小業主臨時提條件的挺多的。但徐晴并沒有選擇妥協，她的理由有兩個：一是突如其來的疫情疊加經濟環境不好，大家對大體量支出還是很慎重的。另一方面，現在流動性雖然好，但換房的成本特別高，認房又認貸在二手房層面基本就是全款了，這個也是一個考驗。“現在的市場是好了，自己看房就發現了，好幾套看上的房子沒等談就被人截和，但還沒好到‘瘋狂’。”徐晴判斷，這波小陽春即便傳導到價格也不會這么快。

很客氣地與業主告別之后，徐晴開始了新一輪的看房。

賣家咬死“一口價”

與徐晴的遭遇類似，近期北京商報記者走訪發現，隨著調控政策的穩定，銀行放貸的提速，北京二手房市場確實出現回暖上行。但抱著“探底”入場的購房者，卻遭遇到一分不讓的業主。

“價格掛多少就是多少，一兩萬也不能談，愿意接受報價才能聯系業主。”在大興某小區，北京商報記者在某頭部中介的經紀人王興帶領下帶看了六套房源，其中四套房源是“一口價”，另外兩套房源因為是頂層和一層，才有些許議價空間。

同樣的情況也發生在海淀、朝陽部分小區，區別只在于多寡。

據王興介紹，天氣好轉大家也更愿意出門，近期前來咨詢和購房的客戶明顯增多，帶看量較之前呈幾倍增長。最近一段時間，隨著眾多利好消息的不斷釋放，二手房業主的心態也有了大幅改觀，一掃之前的“低迷”狀態，議價空間不斷被壓縮，取而代之的是調價、惜售。

“帶看量很喜人，但轉換后的成交量卻并非‘高漲’。”在王興看來，目前北京二手房市場只能說是結構性回暖，較此前幾個月表現優秀，整體回暖還需要一個過程，“價格變動雖說是微調，但確實有所上漲”。

墊著腳買房的很少了

賣家“看漲”、買家“等降”，買賣雙方預期分歧拉大，成交周期存在拉長風險。

作為一線經紀人，王興說自己和同伴們發現“過去那種墊著腳買房的局面不太敢了”，大家都摸著兜買，慎之又慎，作為經紀人，他們站在業主角度，由于利好消息及看房客的增多，對于后市走高信心加強，因此議價空間縮小，“一口價”行為也被視為合理。站在購房者角度，利好消息雖然改變了他們對于市場走勢的預期，但大的基本面仍未改變，尤其是疫情的不確定性，尋低入市仍占據主流。

“好在好的房源仍然供不應求，至少市場回來了。”

對于王興們的判斷，交易數據也予以支撐。諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪告訴北京商報記者，對于北京市場而言，城市基礎面較優，樓市韌性較強，小陽春有望如期而至，但成色恐怕不如預期的那么亮眼。諸葛找房數據研究中心監測的數據顯示，第6周(2022年1月31日—2月6日，以下周度日期類推)處于春節假期，樓市交易活躍有所停滯，北京二手房零成交屬全國城市樓市成交的普遍現象。之后隨著假期效應逐漸消退，二手房市場開始復蘇，自第7周起二手房成交規模連續5周回升，第11周二手房成交單周突破4000套，其中也不乏是信貸環境有所放松帶動購房者置業意愿提升所致。

“當前市場仍處恢復期，政策傳導至樓市需較長時間，樓市成交恢復尚需時日，而且去年調控等致使市場下行局面較為深入，購房者觀望情緒較重。”在關榮雪看來，今年小陽春成交盡管較前兩月或有所回升，但很難達到去年同期水平。而且近期全國范圍內疫情反彈，樓市交易活動或多或少會受到一定的影響，進而會導致個別周度成交可能還會出現下滑現象。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂同樣表示，今年以來信貸環境和需求端的支持政策帶來了市場的修復，但2月居民新增中長期貸款出現了負值，說明需求端的信心未完全修復。3月以來部分城市疫情反復也給市場帶來不確定性。

（北京商報記者 王寅浩）